რატომ „გაქრა“ ბაზრიდან ათასობით სახლი - საბერძნეთის ბანკის მიერ დაფიქსირებული სამი მიზეზი

უძრავი ქონების ბაზარზე სულ უფრო ხშირად ისმის კითხვა : სად წავიდა სახლები? შესყიდვისა და გაქირავების ფასების ზრდის მიუხედავად , გასაყიდად ან გასაქირავებლად ხელმისაწვდომი სახლების რაოდენობა ყოველთვიურად მცირდება. პასუხი თავად საბერძნეთის ბანკის ფინანსური სტაბილურობის ანგარიშის მონაცემებშია , რომელიც აჩვენებს, რომ ბაზარი შიგნიდან შრება. საქართველოს ბანკი მიწოდების მკვეთრ შემცირებას სამ მთავარ ფაქტორს მიაწერს. პირველი , ათასობით ქონება , რომელიც უმოქმედო სესხებით იყო დაგირავებული, „დაპაკეტილია“ ბანკებისა და მომსახურების მიმწოდებლების პორტფელებში და ბაზარზე არ დაბრუნებულა. მიუხედავად იმისა, რომ მათი უმეტესობა აუქციონზეა განკუთვნილი, დიდი ნაწილი წლების განმავლობაში უმოქმედო რჩება, სანამ სამართლებრივი ან ტექნიკური პროცედურები არ დასრულდება. მეორე , სახლების საინვესტიციო ექსპლუატაცია , მოკლევადიანი იჯარის ან უცხოური საინვესტიციო სქემების მეშვეობით , არსებული მარაგის მზარდ ნაწილს შთანთქავს. სახლები, რომლებიც რამდენიმე წლის წინ ოჯახებზე იყო გაქირავებული, ახლა ტურისტულ პროდუქტებად ფუნქციონირებს, რაც ზრდის უფსკრულს გრძელვადიანი საბინაო ბაზარზე. მესამე , ახალი სახლების დაბალი წარმოება პრობლემას კიდევ უფრო ამწვავებს. 2025 წლის პირველ ნახევარში სამშენებლო აქტივობა ნებართვების რაოდენობის მხრივ 14%-ით, ფართობის მხრივ 24%-ით და მოცულობის მხრივ 17%-ით შემცირდა. ახალი სამშენებლო რეგულაციების შესახებ სახელმწიფო საბჭოს გადაწყვეტილებით გამოწვეულმა „გაყინვამ“ , მასალებისა და ენერგიის ფასების ზრდასთან ერთად, მშენებლობა ისტორიულ მინიმუმამდე გააჩერა.

შედეგად, ბაზარი ხელოვნური დეფიციტით ფუნქციონირებს: ფასები იზრდება არა მოთხოვნის გაზრდის, არამედ მიწოდების ნაკლებობის გამო. როგორც საბერძნეთის ბანკი აღნიშნავს, დაბალი ხელმისაწვდომობა გამოწვეულია იმ ქონების გატანით, რომლებიც უზრუნველყოფენ არაეფექტურ სესხებს და რომლებიც განკუთვნილია აუქციონისთვის, ასევე საცხოვრებელი ფართის საინვესტიციო ექსპლუატაციით. ეს ტენდენცია ასევე აისახება თავად საბერძნეთის ბანკის

მონაცემებში , რომელიც ანგარიშის სპეციალურ ნაწილში „საყოფაცხოვრებო სახლების ფასების რისკზე“ საუბრობს. 2025 წლის მეორე კვარტალში ბინების ფასები წლიურად 7.3%-ით გაიზარდა, რაც ამჟამად 2008 წლის ისტორიულ მაქსიმუმს აღემატება. ახალი ბინების ფასები 6.8%-ით, ხოლო ძველი ბინების - 7.6%-ით გაიზარდა, შესაბამისი ინდექსი 104.5 ერთეულს შეადგენს. ათენში ზრდამ 5.9% შეადგინა, სალონიკში და ქვეყნის დანარჩენ ნაწილში - 8.8%. მსგავსი ტენდენცია ფიქსირდება ქირაშიც , ფასების ინდექსი 114.7 ერთეულს შეადგენს, რაც გასულ წელთან შედარებით ათი ერთეულით მეტია და 2011 წლის დონეს უახლოვდება. საბერძნეთის ბანკი აფასებს, რომ ბაზარი დაღლილობის ნიშნებს არ ავლენს, რადგან შიდა და საგარეო მოთხოვნა მაღალი რჩება, ხოლო მიწოდება შეზღუდული.

ანგარიშის თანახმად, ეს დაბალი მიწოდება გამოწვეულია საბინაო სექტორის საინვესტიციო ექსპლუატაციით, უმოქმედო სესხებით უზრუნველყოფილი ქონების გატანით და ბოლო ათწლეულის განმავლობაში სამშენებლო აქტივობის შემცირებით, რამაც მარაგის შეუფერხებლად შევსების საშუალება არ მისცა. 2025 წლის პირველ ნახევარში სამშენებლო ნებართვები 14%-ით, საერთო ფართობი 24%-ით, ხოლო მოცულობა 17.7%-ით შემცირდა. თუმცა, საბერძნეთის ბანკი აფრთხილებს, რომ ფასების ხანგრძლივი ზრდა და დაბალი მიწოდება ქმნის პირობებს ბაზრისთვის ციკლური სისტემური რისკების

დაგროვებისთვის , თუმცა ბანკებისთვის დაუყოვნებლივი რისკი არ არსებობს, რადგან იპოთეკური სესხები დაბალ დონეზე რჩება. უძრავი ქონების ბაზრის ხელმძღვანელები აფრთხილებენ, რომ თუ ფონდებსა და მომსახურების მიმწოდებლების პორტფელებში „ჩარჩენილი“ ქონების ნაწილი არ გათავისუფლდება, დისბალანსი გაუარესდება. როგორც ისინი ჩვეულებრივ ამბობენ, „ჩვენ არ ვაშენებთ ახალ სახლებს, არ ვყიდით ძველებს და

ამავდროულად, ბერძნული ოჯახები ევროპაში საბინაო ხარჯების ყველაზე მაღალი ტვირთის წინაშე დგანან . საბერძნეთის ბანკის მონაცემებით, მათი შემოსავლის 35.5% ამჟამად საცხოვრებელზე იხარჯება, მაშინ როცა თითქმის ყოველი მესამე 40%-ზე მეტს იხდის. საბერძნეთის ბანკის მიერ მოყვანილი ევროსტატის მონაცემებით, მოქალაქეების 29% ამ ზღვარს აჭარბებს და საბერძნეთი ევროკავშირში პირველ ადგილზეა, შვიდი პუნქტით უსწრებს მეორე ადგილზე მყოფ დანიას. მონაცემები

აჩვენებს, რომ საბინაო ხარჯები ბერძნული ოჯახებისთვის ყველაზე დიდ ფინანსურ ზეწოლად იქცა, რადგან ფასებმა ისტორიულ მაქსიმუმს მიაღწია და ბაზარზე არსებული სახლების რაოდენობა მცირდება.